优质民营房企再迎融资利好

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5月8日，碧桂园地产集团有限公司(以下简称“碧桂园”)完成了2023年度第一期、第二期中期票据(23碧桂园MTN001、23碧桂园MTN002)的发行。公开数据显示，第一期票据额度为8亿元、第二期票据额度为9亿元，发行期限均为2年，票面利率分别为3.8%、3.95%，两期均由中债信用增进公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。

中债信用增进公司是我国首家专业债券信用增进机构，于2009年在中国人民银行的指导下由中国银行(3.4, -0.02, -0.58%)间市场交易商协会联合多家实力国企共同发起成立。2022年第四季度以来，中债信用增进全额担保发债的方式，给民营房企融资开了一个闸口，碧桂园、龙湖、新城控股等由监管部门选定的示范性民营房企首批破冰。此次发行，中债信用增进再次为碧桂园提供“全额担保”，展现出监管层对优质民营企房企坚定的支持，同时也认可了碧桂园作为行业标杆的企业基本面。

自政府在多个场合表示，要支持合理住房和融资需求、支持示范房企的融资发展后，碧桂园已在2022年合计发行公司债、中票、ABS、可转债等直接融资产品折合人民币近百亿元，并于今年1月31日获批200亿储架式中期票据发行额度，成为2023年春节后获批储架式注册发行的首家房企，也是获批规模最大的民营房企之一。监管层及金融机构对碧桂园经营稳健的认可与支持，使得其在稳经营、偿债务、谋发展等方面有了更大的空间。

2022年，在销售市场疲弱、资本市场信心不足的情况下，碧桂园守住了保经营安全、保交楼、保债务刚兑的底线，期末剔除预收账款的资产负债率从2020年中期的81%持续下降至69.4%。净借贷比率从中期的48.1%进一步下降至40%，是近十年以来的最低值。同时，全年共计交付近70万套房屋，体现了头部企业的担当。

进入2023年，碧桂园集团董事会表示，将抓住市场修复的机遇，践行新的发展模式，继续走高质量发展之路。4月25日，碧桂园以超28亿元成功竞得杭州滨江区地块。碧桂园集团总裁莫斌此前在业绩发布会上表示，今年碧桂园已重启投资拿地，接下来将更多聚焦一二线核心城市及三四线城市核心区位，逐步提升一二线城市投资额和土地储备的占比，并计划在未来3-5年内将公司一二线城市货值比例提升到50%左右。

民营房企信用债融资现状

房地产行业信用债融资 408.5 亿元，同比下降 5.1%，环比下降 38.8%;海外债发行 0 亿元;信托融资 40.0 亿元，同比下降 59.1%，环比下降 11.5%;ABS 融资 283.8 亿元，同比下降 27.4%，环比上升 35.4%。

4 月信用债发行放缓，发行总量同环比均有所下降，其中，万科、绿城、美的、滨江等非央国企成功完成信用债发行，但美的发行的 12 亿元中票不仅有中债增全额担保，中信证券、中债增和交通银行三家机构还设立了信用缓释风险凭证，当前民营房企发行期限较长的债券仍需较强的增信措施，投资人对民营房企的信心有待进一步恢复。

ABS 连续两月环比上升，其中，CMBS/CMBN 是发行规模最大的一类资产证券化产品，占比达 67.3%，供应链 ABS、类 REITs 分别占比 28.1%、4.6%。4 月，新希望地产、瑞安房地产、新世界中国等民营及外资房企成功发行 CMBS/CMBN 产品，优先级利率分别为 5.5%、3.9%、3.5%，民营房企拥有优质商业物业作为底层资产能够发行相应资产证券化产品，丰富融资渠道，降低融资成本。

根据中研普华研究院《2023-2028年中国房地产投资行业深度调研与发展趋势预测研究报告》显示：

房地产行业在2022年陷入困境，行业普遍期待在2023年迎来复苏之年。值得庆幸的是，3月楼市成交量同环比均大幅上涨。根据易居研究院公布的数据，全国50个一线、二线、三四线城市新建商品住宅成交面积的环比增速分别为62%、34%和24%，同比增速分别为57%、42%和41%。观察1至3月楼市的成交数据，本轮楼市的复苏动力超出2022年年底时的预期。但是，至今为止，市场对于房地产销售复苏仍然存疑，部分高频数据显示房地产销售出现中途回落的现象。根据克而瑞统计，3月和4月的案场来访和成交热度较2月明显回落，即便是品牌房企的主推项目，来访量和成交量亦出现明显下滑。考虑到房地产高频数据明显降温，市场普遍认为房地产销售尚未企稳。

房地产周期的开启是中国经济复苏的重要推动力量，复盘历史，2009年以来的5轮经济复苏期中，房地产销售都领先于实体经济出现复苏。高频数据的迅速走低成为房地产行业头顶的一片乌云，投资者担忧房地产行业是否可能二次探底，继2022年之后，再次成为中国经济增长的拖累项。二级市场中，大金融板块近期表现强于市场，成为投资者关注的焦点。但是，如果房地产行业二次探底，那么本轮上涨将只是一次回光返照。因此，如何判定房地产行业真正企稳的时间点对于全年投资节奏的把握至关重要。

房地产行业已经出现长周期的下行拐点，2023年的房地产复苏期是长周期下行阶段的第一个复苏期。当前的一些新现象值得投资者重视，已有研究中的部分结论已经不再适用。我们认为新现象不妨碍房地产行业在2023年全面企稳的趋势，但是投资者需要重点关注房价涨速是否达到企稳水平，房地产销售的拐点是相对滞后的指标。通过建立房价预期模型，我们发现高能级城市的房价已经企稳，但是全国房价距离企稳点非常遥远。我们建议房地产销售刺激政策要以“房住不炒”的基本国策为前提，在稳定房价涨幅的同时，防范房价过快上涨，在当前时间点，政府要审慎地对待一二线楼市的刺激，但是需要以更实举措刺激三四线房价，以防范更严重的危机发生，通过建立以房价为重要参考指标的政策体系，房地产行业的复苏期将更加平稳。本文分四个章节讨论以上内容。

加快建立房地产发展新模式

从投资端看，房地产开发投资降幅、房地产开发企业到位资金降幅均有所收窄。今年前3月，全国房地产开发投资25974亿元，同比下降5.8%，较去年10%的降幅明显收窄;房地产开发企业到位资金34708亿元，同比下降9%，较去年25.9%的降幅大幅收窄。

与此对应，房企的融资状况正逐步改善。房地产开发贷款增速提升。截至3月末，房地产开发贷款余额13.3万亿元，同比增长5.9%，增速比上年末高2.2个百分点。“一季度房地产开发贷款累计新增约5700亿元，与同期商品房在建规模相比，处在较高水平。”中国人民银行货币政策司司长邹澜表示。

从销售端看，商品房销售面积降幅收窄，销售额由降转增。前3月商品房销售面积29946万平方米，同比下降1.8%，较前2月3.6%的降幅进一步收窄，较去年24.3%的降幅明显收窄。值得注意的是，商品房销售额30545亿元，由前2月的下降0.1%转为增长4.1%，其中住宅销售额增长7.1%。

这意味着前期一系列政策效果正在持续显现，尤其在首套房贷利率政策调整优化的带动下，房贷利率下行，购房需求进一步释放。“今年3月份，新发放的个人住房贷款利率为4.14%，同比下降1.35个百分点。”邹澜表示，人民银行、银保监会已建立“首套住房贷款利率政策动态调整机制”，截至今年3月末，符合放宽首套房贷利率下限条件的城市共有96个，其中，83个城市下调了首套房贷款利率下限，12个城市取消了首套房贷款利率下限。

《2023-2028年中国房地产投资行业深度调研与发展趋势预测研究报告》由中研普华研究院撰写，本报告对该行业的供需状况、发展现状、行业发展变化等进行了分析，重点分析了行业的发展现状、如何面对行业的发展挑战、行业的发展建议、行业竞争力，以及行业的投资分析和趋势预测等等。报告还综合了行业的整体发展动态，对行业在产品方面提供了参考建议和具体解决办法。